非居住者の不動産賃貸料と源泉所得税

非居住者(外国在住の外国人や海外赴任した日本人等)が日本国内にある不動産を貸して賃料を得ると、国内源泉所得となり、20%源泉徴収が必要です(借りた人は家主の預金口座から源泉所得税を天引きして振込、源泉所得税を納付しなければなりません)。

ちなみに、非居住者個人(法人の場合は、源泉必要)が、その日本国内不動産を、日本国内にいる本人の親族の住居用として貸す場合は、源泉徴収は不要となります。

なお、家賃とは別に管理費・共益費等を受け取る場合、「実質的に不動産の貸付の対価そのもの」と考え、源泉徴収をしなければなりません

所得税法第161条(国内源泉所得)

三 国内にある不動産、国内にある不動産の下に有する権利若しくは採石法(昭和二十五年法律第二百九十一号)の規定による採石権の貸付け(地上権又は採石権の設定その他他人に不動産、不動産の上に存する権利又は採石権を使用させる一切の行為を含む。)、鉱業法(昭和二十五年法律第二百八十九号)の規定による租鉱権の設定又は居住者若しくは内国法人に対する船舶若しくは航空機の貸付けによる対価

 

所得税法第212条(源泉徴収義務)

非居住者に対し国内において第百六十一条第一号の二から第十二号まで(国内源泉所得)に掲げる国内源泉所得(その非居住者が第百六十四条第一項第四号(国内に恒久的施設を有しない非居住者)に掲げる者である場合には第百六十一条第一号の三から第十二号までに掲げるものに限るものとし、政令で定めるものを除く。)の支払をする者又は外国法人に対し国内において同条第一号の二から第七号まで若しくは第九号から第十二号までに掲げる国内源泉所得(その外国法人が法人税法第百四十一条第四号(国内に恒久的施設を有しない外国法人)に掲げる者である場合には第百六十一条第一号の三から第七号まで又は第九号から第十二号までに掲げるものに限るものとし、第百八十条第一項(国内に恒久的施設を有する外国法人の受ける国内源泉所得に係る課税の特例)又は第百八十条の二第一項若しくは第二項(信託財産に係る利子等の課税の特例)の規定に該当するもの及び政令で定めるものを除く。)の支払をする者は、その支払の際、これらの国内源泉所得について所得税を徴収し、その徴収の日の属する日の翌月十日までに、これを国に納付しなければならない。

 

日本の所得税法における非居住者と課税上の取り扱い

日本の所得税法では、個人の納税義務者を「居住者」と「非居住者」に分けた上で、「非居住者」に対する課税の範囲を「国内源泉所得に限る」こととしています。

 

居住者と非居住者の区分

「居住者」とは、国内に「住所」(客観的事実に基づき判定される生活の本拠のこと)を有し、又は、現在まで引き続き1年以上「居所」(生活の本拠とまではいえないが、ある程度継続して住んでいる場所)を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。日本人でも、海外の支店等で勤務している場合や1年以上海外で生活している場合には、非居住となります。

 

国内源泉所得とは?

国内源泉所得とは、所得の源泉が日本国内にあるものをいいます。分かりやすくいえば、日本国内で稼いだ所得のことです。

国内源泉所得には以下のようなものがあります。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/gensen/2878.htm

 

非居住者の不動産賃貸料は確定申告が必要か?

不動産の賃貸料は総合課税の対象であり、非居住者の家主は、日本で所得税の確定申告をしなければなりません。確定申告をすることで不動産所得から源泉徴収された税額の還付を受けられる可能性もあります。

 

非居住者と納税管理人

非居住者である納税義務者が、国内に住所等を有しない場合においては、納税に関する一切の事項を処理させるため、納税管理人を定めなければなりません。

A taxpayer who does not hold an address within Japan shall appoint a tax agent to handle all matters related to taxation on behalf of the taxpayer.

纳税义务人、在日本内没有住所等时、为了处理有关纳税的一切事宜、必须指定纳税管理人。

 

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